РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
адрес 05 марта 2026 года
Щербинский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Слизовского А.А., при секретаре фио,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-368/2026 по исковому заявлению ЛИЦО_1 к ООО «СЗ «Лотан» о взыскании денежных средств,
УСТАНОВИЛ:
Истец ЛИЦО_1 обратился в суд к ответчику ООО «Лотан», в котором, с учетом уточнений, просит взыскать в пользу истца с ООО «Лотан» денежные средства в счет уменьшения цены договора в размере сумма, неустойку за период с 13.10.2020 по день вынесения решения суда, штраф в размере 50% от присужденной суммы, компенсацию морального вреда в размере сумма В обоснование заявленных требований Истец указала, что 24 марта 2018 года между мной ЛИЦО_1 и ООО «Лотан» был заключен Договор участия в долевом строительстве № Бут2Б-28(кв)-5/12/1(2) (АК). Согласно п.3.1 и 3.2 указанного Договора Застройщик (ООО Лотан ИНН НОМЕР_1) обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (сдать) Объект недвижимости и после получения Разрешения на ввод в эксплуатация Объекта недвижимости передать участнику долевого строительства жилое помещение, условный номер:332, назначение: квартира, этаж расположения: 12, номер подъезда(секции):5,проектная площадь:52.81 кв.м, проектная общая приведенная площадь:55.26 кв.м, кол-во комнат:2, расположенная в объекте недвижимости по строительному адресу: адрес, Булатниковское сельское поселение, вблизи адрес « Дрожжино-2» позиция 28 Участнику долевого строительства (ЛИЦО_1), а последний обязался уплатить обусловленную договором цену. Согласно п.4.1. и 4.3 Договора истец в рамках строительства объекта долевого строительства уплатил ответчику цену Договора в размере 4484017,44 ( сумма прописью) Принятые на себя обязательства в рамках Договора участия в долевом строительстве № Бут2Б-28(кв)-5/12/1(2) (АК) от 24.03.2018 года мною были выполнены в полном объеме. Согласно Договору участия в долевом строительстве № Бут2Б-28(кв)-5/12/1(2)(АК) в пункте 1.1. указан Класс энергоэффективности многоквартирного жилого дома: А. ( очень высокий) В то же время при вводе объекта в эксплуатацию, построенному жилому дому был присвоен Класс энергоэффективности: С (повышенный) С целью установления величины потери стоимости квартиры расположенной по адресу: адрес, Булатниковское сельское поселение, вблизи адрес «Дрожжино-2» позиция 28, жилое помещение, условный номер:332, назначение: квартира, этаж расположения: 12, номер подъезда (секции):5, проектная площадь:52.81 кв.м, проектная общая приведенная площадь:55.26 кв.м, кол-во комнат:2, я был вынужден обратится в независимую экспертную организацию. Согласно предварительным расчетам, вследствие несоблюдения застройщиком договорных обязательств в части установленного договором класса энергоэффективности истцу был причинен убыток в виде потери стоимости квартиры в размере сумма.
Истец ЛИЦО_1 в судебное заседание явился, на удовлетворении исковых требований настаивал.
Представитель ответчика ООО «Лотан» по доверенности фио в судебное заседание явилась, доводы письменных возражений на исковое заявление поддержала, указала на то, что сумма уменьшения цены договора не должна превышать 3% от цены договора. Просила предоставить отсрочку исполнения решения.
Суд, выслушав доводы представителя ответчика, исследовав материалы дела, находит иск обоснованным и подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 309-310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
На основании ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В силу ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объекта недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российского Федерации», по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч. 1).
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2).
Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока (ч. 6).
Согласно ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору (ст. 4 Закона РФ «О защите прав потребителей».
Как следует из материалов дела, 24 марта 2018 года между мной ЛИЦО_1 и ООО «Лотан» был заключен Договор участия в долевом строительстве № Бут2Б-28(кв)-5/12/1(2) (АК).
Согласно п.3.1 и 3.2 указанного Договора Застройщик (ООО Лотан ИНН НОМЕР_1) обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (сдать) Объект недвижимости и после получения Разрешения на ввод в эксплуатация Объекта недвижимости передать участнику долевого строительства жилое помещение, условный номер:332, назначение: квартира, этаж расположения: 12, номер подъезда (секции):5,проектная площадь:52.81 кв.м, проектная общая приведенная площадь:55.26 кв.м, кол-во комнат:2, расположенная в объекте недвижимости по строительному адресу: адрес, Булатниковское сельское поселение, вблизи адрес «Дрожжино-2» позиция 28 Участнику долевого строительства, а последний обязался уплатить обусловленную договором цену.
Согласно п.4.1. и 4.3 Договора истец в рамках строительства объекта долевого строительства уплатил ответчику цену Договора в размере 4484017,44 (сумма прописью)
Принятые на себя обязательства в рамках Договора участия в долевом строительстве № Бут2Б-28(кв)-5/12/1(2) (АК) от 24.03.2018 года мною были выполнены в полном объеме.
Согласно Договору участия в долевом строительстве № Бут2Б-28(кв)-5/12/1(2)(АК) в пункте 1.1. указан Класс энергоэффективности многоквартирного жилого дома: А. (очень высокий)
В то же время при вводе объекта в эксплуатацию, построенному жилому дому был присвоен Класс энергоэффективности: С (повышенный) Это указано в Разрешении на ввод объекта в эксплуатацию № RU50-21-12691-2018 от 29.12.2018 г.
С целью установления величины потери стоимости квартиры расположенной по адресу: адрес, Булатниковское сельское поселение, вблизи адрес «Дрожжино-2» позиция 28, жилое помещение, условный номер:332, назначение: квартира, этаж расположения: 12, номер подъезда (секции):5, проектная площадь:52.81 кв.м, проектная общая приведенная площадь:55.26 кв.м, кол-во комнат:2, я был вынужден обратится в независимую экспертную организацию.
Согласно предварительным расчетам, вследствие несоблюдения застройщиком договорных обязательств в части установленного договором класса энергоэффективности истцу был причинен убыток в виде потери стоимости квартиры в размере сумма.
13.10.2020 года в адрес застройщика мною была направлена претензия, с требованием выплатить нежные средства в счет уменьшения цены договора, однако до настоящего времени ответ получен не был.
Сторона ответчика не согласилась с представленным истцом заключением эксперта.
Определением суда была назначена судебная строительно-техническая экспертиз, производство которой было поручено ГБУ «ЦЭИИС».
Согласно выводам экспертного заключения ГБУ «ЦЭИИС» №02-6371/2025/ЗЭ, по результатам исследования, экспертом установлено, что в объеме предоставленных материалов, установить причину изменения класса энергоэффективности дома по адресу: адрес класса «А» на класс «С» не представляется возможным. Изменение класса энергоэффективности дома по адресу: адрес класса «А» на класс «С» не является дефектом согласно СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» и ГОСТ 15467-79 «Управление качеством продукции», но является недостатком согласно Закону Российской Федерации «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 г. №2300-1. Изменение в классах энергоэффективности объекта недвижимости не может считаться дефектом, так как характеризует экономичность потребления тепловых ресурсов, которая оценивается отношением потребленного зданием количества тепла за отопительный сезон к отапливаемому объему или отапливаемой площади здания. Смена класса энергоэффективности с класса «А» на класс «С» привела к ухудшению потребительских качеств объекта долевого строительства по Договору участия в долевом строительстве №Бут2Б-289(кв)-5/12/1(2)(АК) от 24.03.2018 г. в части размера оплаты за пользование энергетическими ресурсами при удовлетворении бытовых нужд. Класс энергоэффективности может являться ценообразующим фактором при определении рыночной стоимости объекта долевого строительства по Договору участия в долевом строительстве №Бут2Б-289(кв)-5/12/1(2)(АК) от 24.03.2018 г. на настоящий период, а также на период его покупки. Произошла потеря стоимости квартиры, являющейся объектом долевого строительства по Договору участия в долевом строительстве №Бут2Б-289(кв)-5/12/1(2)(АК) - 24.03.2018 г. при изменении класса энергоэффективности с «А» на «С» в размере 162 311,18 (сумма прописью).
При рассмотрении настоящего спора по существу, сторонами не было представлено доказательств наличия оснований сомневаться в правильности заключения судебной экспертизы. Эксперт ГБУ «ЦЭИИС» был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, экспертное заключение содержит полное и всестороннее описание хода и результатов исследования, выводы эксперта обоснованы и объективны, последовательны и не противоречивы, достаточно мотивированы. Суд, исследовав заключение судебной экспертизы, считает, что выводы эксперта относительно уменьшения стоимости квартиры в связи с изменением класса эффективности - носят утвердительный характер. Суд принимает результаты данной экспертизы в качестве надлежащего доказательства по делу.
Разрешая исковые требования, суд, оценив в совокупности представленные доказательства, приходит к выводу, что в нарушение требований ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ ответчик передал истцу квартиру, качество которой не соответствует договору, в связи с чем, в соответствии с пунктом 2 статьи 2 указанной статьи, истец вправе требовать от застройщика взыскание денежных средств в счет уменьшения цены Договора долевого строительства.
При определении размера денежных средств подлежащих взысканию в отношении вышеуказанной квартиры суд руководствуется заключением эксперта.
Вместе с тем, согласно ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции, действующей на момент принятия решения суда) при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.
Положения части 4 статьи 10 применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до 1 сентября 2025 г., и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 г.
На основании изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных истцом требований о взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения йены договора в размере сумма, что составляет 3 % от цены договора участия в долевом строительстве.
Требования истца о взыскании неустойки с 13.10.2020 по дату вынесения решения суда подлежат отклонению, поскольку за период, начиная с 01 января 2025 года неустойка в порядке ч. 8 ст. 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» начислению не подлежит, так как общая сумма имущественного взыскания в данном случае превышает три процента от цены договора (ч. 4 ст. 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
Согласно ст. 151 Гражданского кодекса Российской Федерации, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.
В соответствии со ст. 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.
Согласно п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при разрешении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.
Суд признает, что действиями Ответчика Истцу причинены нравственные страдания, однако размер требуемой Истцом компенсации морального вреда суд признает завышенным и несоразмерным, и присуждает Ответчика, с учетом конкретных обстоятельств дела, требований разумности и справедливости, компенсировать моральный вред в размере сумма в пользу истца.
Согласно ст. 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ в редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 266-ФЗ О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при удовлетворении судом требований гражданина-участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина-участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в польщу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере 5% от присужденной судом суммы, если данные требований не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке».
Принимая во внимание, что претензия потребителя о выплате денежных средств была направлена застройщику 12.12.2024 года, то есть в период действия моратория, то при таком положении оснований для взыскания с ответчика штрафа, в период действия Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», не имеется.
В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» в редакции Постановление Правительства РФ от 30.12.2025 № 2227, в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных абзацами вторым и седьмым - девятым настоящего пункта, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 31 декабря 2026 г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика. Отсрочка, предусмотренная настоящим абзацем и предоставленная до 1 января 2026 г., может быть продлена на срок до 31 декабря 2026 г. включительно в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В связи с чем, решение суда в части взыскания в счет соразмерного уменьшения цены договора подлежит отсрочке до окончания действия моратория. установленного Постановлениями Правительства Российской Федерации. принятыми в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 18 Федерального закона от 08 марта 2022 года № 46-ФЗ.
Согласно ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.
При таких обстоятельствах с ООО «Лотан» подлежит взысканию в доход государства государственная пошлина в размере сумма
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ЛИЦО_1 (паспортные данные) к ООО «СЗ «Лотан» (ИНН НОМЕР_1) о взыскании денежных средств - удовлетворить частично.
Взыскать с ООО «ООО «СЗ «Лотан» в пользу ЛИЦО_1 денежные средства в счет соразмерного уменьшения цены договора в размере сумма, компенсацию морального вреда в размере сумма
В удовлетворении остальной части исковых требований - отказать.
Взыскать с ООО «ООО «СЗ «Лотан» государственную пошлину в бюджет адрес в размере сумма
Предоставить ООО «ООО «СЗ «Лотан» отсрочку исполнения решения суда в части взыскания стоимости устранения недостатков, убытков до окончания действия моратория, установленного Постановлениями Правительства Российской Федерации, принятыми в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 18 Федерального закона от 08 марта 2022 года № 46-ФЗ.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Щербинский районный суд адрес в течение одного месяца.
Решение в окончательной форме составлено 03 апреля 2026 года.
Судья А.А. Слизовский