Замена магазина: когда суд признаёт сделку ничтожной

Управление ФАС по Ростовской области оспорило договор аренды, заключённый 05.07.2023 между ООО «Агроторг» и индивидуальным предпринимателем. Площадь объекта — 484 кв. м. По итогам 2022 года доля общества в продаже продовольствия в Мясниковском районе составляла 29,16%, в 2023-м — 27,53%. Антимонопольный орган счёл, что превышение порога в 25%, установленного статьёй 14 Закона о торговле, исключает возможность расширения сети.

ООО «Агроторг» утверждало, что до подписания спорного договора был закрыт другой магазин площадью 487 кв. м в том же районе. По версии компании, произошло перемещение, а не расширение: новая площадь на 3 кв. м меньше прежней. Однако данные ФГИС ЕИАС показали иную картину. Площадь торговых объектов, используемых для деятельности, выросла с 4636 кв. м в 2022 году до 5020 кв. м в 2023-м, плюс 384 кв. м. Общая площадь в системе увеличилась с 6277,2 до 6753,9 кв. м. Возник конфликт между сведениями о конкретных помещениях и показателями по всей сети.

Фактическое использование вместо формальных цифр

Арбитражный суд Ростовской области решением от 05.03.2026 признал договор недействительным, обязав арендатора вернуть помещение. Суды также анализировали экономическую цель переезда: общество ссылалось на изменения в транспортной инфраструктуре, апелляция видела риск роста спроса.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа отменил акты и вернул дело на пересмотр. Кассация настаивает на установлении достоверной площади, фактически используемой для торговли. Пункт 7 статьи 2 Закона о торговле определяет площадь объекта через функции: выкладка товаров, обслуживание, расчёты. Складские и административные зоны не входят в этот показатель автоматически. Поэтому суд должен проверять, что именно происходило в помещениях, а не только смотреть на метраж из договоров.

Правомерность «замены» и роль Верховного Суда

Ключевой прецедент — определение ВС РФ от 16.08.2022 № 305-ЭС22-4753 по делу № А41-65274/2020. Там тоже фигурировало ООО «Агроторг». Компания арендовала новое помещение, ссылаясь на прекращение аренды старого. Но прежний объект не работал с 2016 года. Прекращение договора в 2018 году не означало реального сокращения сети.

Из этого следует: любая замена одного магазина другим не является автоматически нарушением, но и не является автоматически законной. Значение имеют обстоятельства, подтверждающие действительное экономическое изменение. Если старое помещение реально торговало, а новое не увеличивает суммарную функциональную площадь, запрет может не наступить.

Ничтожность такой сделки прямо предусмотрена частью 2 статьи 14 Закона о торговле. Но указание на недействительность не освобождает от доказывания самого нарушения. Состав нарушения включает превышение доли и приобретение дополнительной площади. Умысел сторон или вред потребителям в качестве обязательных признаков здесь не названы. Цель запрета — предупреждение концентрации, — учитывается при толковании, но не позволяет судам произвольно расширять состав нарушения, добавляя субъективные оценки.

Практика показывает, что суды не могут ограничиваться сопоставлением двух договоров аренды. Нужно доказывать фактическое состояние торговой сети: работал ли выбывший объект, как изменилась общая площадь продаж, какие меры приняты для сохранения конкуренции. Для участников сделок это означает необходимость фиксировать реальные показатели, а не только юридические документы.