Минстрой: решение ОСС не меняет договор с УК без её согласия

Минстрой России в письме от 26.10.2026 № 66890-ДН/04 уточнил статус решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ОСС). Ведомство указало, что голосование за изменение условий договора управления не влечёт автоматической смены этих условий. Собственники могут вынести решение, но оно не действует как одностороннее изменение сделки.

Часть 5 статьи 46 ЖК РФ фиксирует обязательность решений ОСС для всех владельцев квартир и нежилых площадей в доме, включая тех, кто не ходил на голосование. Однако часть 8 статьи 162 ЖК РФ относит изменение договора управления к сфере гражданского оборота. Значит, действуют общие правила сделки: по пункту 1 статьи 450 ГК РФ договор меняют только по соглашению обеих сторон.

Управляющая организация (УК) является второй стороной такого соглашения. У неё нет обязанности подписывать документ, если условия её не устраивают. УК может согласиться с позицией собрания и оформить допсоглашение, либо отказаться. При отказе договор продолжают исполнять в той редакции, которая действовала до собрания. При этом сам факт отказа не отменяет решения ОСС: оно остаётся юридически валидным, просто не порождает изменений в условиях контракта.

Форма оформления тоже важна. Для признания решения недействительным без суда (ничтожным) нужно специальное основание из статьи 181.5 ГК РФ.

Если же нарушения существенные — например, неправильно посчитали голоса или не уведомили участников, — решение можно оспорить в суде. Минстрой отдельно напоминал о правилах подсчёта голосов и обновлённых требованиях к протоколам, которые действуют с 2025 года.

Рекомендации

• Проверить протоколы прошедших ОСС на наличие приложения с проектом допсоглашения.
• Убедиться, что УК подписала документы, изменяющие условия управления, если собрание такое решение приняло.