Радар29 сентября 2026 г.9 мин чтения

Жилье в ипотеку признали аварийным: что делать заемщику

Когда дом признают аварийным, у собственника ипотечной квартиры возникает логичный вопрос: платить или не платить кредит? С одной стороны, жильё больше не пригодно для проживания. С другой — кредит никуда не делся. Рассказываю подробно, какие права есть у заёмщика в этой непростой ситуации.

Петербургский правовой портал· 3 часа назад

Пастухов Михаил автор | Князева Жанна эксперт

Коротко о главном: 5 пунктов

Нужно ли платить ипотеку за аварийное жилье

У моего знакомого была ипотечная квартира в старом доме. В этом году дом официально признали аварийным. Узнав об этом, он сначала даже обрадовался. Думал: раз жильё непригодно для проживания, можно больше не платить банку. Зачем вкладывать деньги в то, что всё равно снесут? Его логика казалась железной. Пришлось его огорчить и объяснить, что аварийный статус жилья не аннулирует ипотечный долг.

Действительно, среди заёмщиков по ипотеке это опасное заблуждение встречается сплошь и рядом. Люди искренне верят: если квартира рушится, то и обязательства перед банком исчезают. С точки зрения закона это не так. Аварийное жильё и ипотечный договор существуют в разных правовых плоскостях. Банку всё равно, в каком состоянии находится залог. Ему важно, чтобы заёмщик платил.

Дело в том, что согласно ст. 309 и 810 ГК РФ, заёмщик обязан вернуть кредитору полученную сумму. Сроки и порядок прописаны в договоре. Тот факт, что квартиру, которая куплена в ипотеку, признали аварийной, не отменяет долга перед финансовой организацией.

Кроме того, по ст. 211 ГК РФ, риск случайной гибели имущества несёт собственник. Пока ипотека не погашена, вы остаётесь собственником, а объект находится в залоге (ипотеке) у банка.

Важно

Прекращение ипотечных платежей приведёт к штрафам, пеням и испорченной кредитной истории. Банк не простит долг, даже если дом снесут завтра.

Что положено заемщику аварийного жилья

Когда ваше жильё официально признали аварийным, у вас как у собственника квартиры появляются два законных варианта:

получить деньги;
получить жилье взамен.

У каждого из этих вариантов свои особенности, которые необходимо учитывать каждому заемщику.

В первом случае государство обязано выплатить возмещение. В него входят рыночная стоимость самой квартиры, доля в общем имуществе дома и земельном участке под ним. Плюс все убытки, связанные с переездом: аренда временного жилья, услуги риелтора, оформление права собственности на новую квартиру (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ). Сумма может быть ниже рыночной, но её всё равно должны выплатить.

Во второй ситуации по соглашению с местными властями вам вправе предоставить другую квартиру или дом взамен аварийного. Стоимость нового жилья засчитывается в счёт того возмещения, которое вам положено. То есть вы не получаете деньги, а получаете жильё с доплатой или без (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ). Важно: если новая квартира дороже, разницу придётся доплачивать из своего кармана. Если дешевле, остаток вам вернут деньгами.

Узнайте, какая площадь жилья положена при расселении из аварийного дома в Московской области

Но есть нюанс для тех, кто купил квартиру в доме, уже признанном аварийным на момент покупки. Для таких собственников закон предусматривает только денежное возмещение. Его размер не может превышать ту сумму, которую они фактически заплатили за жильё. Право на получение другого жилья в этом случае не действует (ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ). В связи с чем всегда проверяйте статус дома перед покупкой. Запросите в администрации информацию, не признавали ли дом аварийным ранее. К примеру, вы взяли ипотеку и купили квартиру за 3 млн рублей до того, как дом признали аварийным. На момент изъятия её рыночная стоимость выросла до 4,5 млн. Вы получите полную сумму (за вычетом остатка долга перед банком). А если бы вы купили квартиру уже после решения об аварийности, вам вернули бы только те 3 млн, которые заплатили, и не дали бы другого жилья.

Как закрывать ипотеку в случае признания жилья аварийным

Прежде всего, как только узнали, что жильё в ипотеке признали аварийным, обратитесь в банк по этому вопросу, чтобы поставить его в известность. Дальше всё зависит от формы возмещения.

Если речь о денежном возмещении (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ)

Государство выплачивает рыночную стоимость квартиры, долю в общем имуществе и все убытки. Но эти деньги сначала идут банку. Он имеет преимущественное право на погашение ипотечного долга из суммы возмещения (ст. 41 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ). Остаток — собственнику.

Если возмещения не хватило на закрытие кредита, банк вправе требовать доплаты из личных средств заёмщика. Отказ приведёт к суду, дополнительным расходам и испорченной кредитной истории. В связи с чем заранее оценивайте, хватит ли суммы возмещения на погашение ипотечного долга. Если нет — готовьтесь доплачивать.

Если вы выбрали другое жильё взамен (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ)

По соглашению с государством вам предоставляют другую квартиру. В этом случае ипотека не закрывается, а автоматически распространяется на новое жильё (ст. 41 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ). Вы продолжаете платить по кредиту на прежних условиях. Меняется только адрес залога. Но предупреждаю: банк не обязан соглашаться на замену ипотечного залога. Если новая квартира дешевле или хуже по ликвидности, кредитор вправе отказать и потребовать досрочного погашения всего долга по ипотеке. В связи с чем смену залога необходимо согласовывать с банком заранее. Не ждите, пока дом снесут. Придите в отделение, покажите документы о признании жилья аварийным и предложение от администрации. Обсудите условия переноса ипотеки на новую квартиру.

Читайте: как досрочно погасить ипотеку, взятую в Сбербанке

Что будет со страховкой ипотеки в этом случае

При оформлении ипотечного кредита ст. 31 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ обязывает заёмщика застраховать риски утраты и повреждения заложенного жилья. Но страховая выплата по ипотеке зависит от причины, по которой квартиру признали аварийной.

Страховка по ипотеке покрывает внезапные, непредвиденные события: пожар, взрыв газа, наводнение, стихийное бедствие. Если здание признано аварийным не из-за естественного ветшания, вам выплатят страховку (Апелляционное определение Оренбургского областного суда от 18 июля 2018 г. по делу № 33-5049/2018).

Кроме того, суды признают страховым случаем даже скрытые дефекты, о которых покупатель не мог знать при оформлении страховки на ипотеку (Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 09 апреля 2026 г. по делу № 88-8713/2026).