ЧЕТВЕРТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД
ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ
№ 2а-2944/2026
№ 88а-25306/2026
УИД 92RS0004-01-2025-002893-13
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
г. Краснодар 8 октября 2026 года
Судебная коллегия по административным делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:
председательствующего Мальмановой Э.К.,
судей Сергеева С.С., Шидаковой О.А.
рассмотрела кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Севастополю на апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Севастопольского городского суда от 28 апреля 2026 года, которым отменено решение Нахимовского районного суда г. Севастополя от 5 декабря 2025 года по административному делу по административному исковому заявлению [нет данных] к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Севастополю, государственному регистратору [нет данных] об оспаривании уведомления.
Заслушав доклад судьи Мальмановой Э.К., судебная коллегия
установила:
[нет данных] обратился в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Севастополю (далее – Управление), государственному регистратору [нет данных] об оспаривании уведомления.
В обоснование требований указал, что является собственником земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> (далее – спорный земельный участок), на котором расположен объект капитального строительства.
15 марта 2025 года он обратился в Управление с заявлением о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении объекта недвижимости (жилой дом), расположенного по адресу спорного земельного участка (далее – спорный жилой дом). Уведомлением от 23 июня 2025 года административный ответчик отказал в государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в связи с тем, что спорный земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территории (далее – ЗОУИТ) – запретной зоне при военном складе – запретной зоне шириной 3000 м войсковой части 63876 (г. Севастополь).
Далее его уведомили о том, что ограничения в использовании спорного земельного участка в пределах ЗОУИТ установлено пунктом 12 Положения об установлении запретных и иных зон с особыми условиями использования земель для обеспечения функционирования военных объектов Вооруженных сил Российской Федерации, других войск, воинских сформирований и органов, выполняющих задачи в области обороны страны, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 мая 2014 года № 405 (далее – Положение № 405).
Согласно уведомлению Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя от 22 февраля 2022 года № 170/03-02/22, указанные в уведомлении параметры объекта индивидуального жилищного строительства соответствуют установленным параметрам и допустимому размещению объекта индивидуального жилищного строительства на спорном земельном участке.
Указал, что строительство жилого дома велось в соответствии с установленными законом правилами.
Просил суд признать незаконным и отменить уведомление Управления от 23 июня 2025 года № КУВД-001/2025-13440314/2 об отказе в государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав (далее – оспариваемое уведомление); возложить на Управление обязанность возобновить регистрационные действия по заявлению [нет данных] о постановке на государственный кадастровый учет и государственной регистрации прав в связи созданием спорного жилого дома, расположенного на спорном земельном участке.
Решением Нахимовского районного суда г. Севастополя от 5 декабря 2025 года в удовлетворении административного иска отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Севастопольского городского суда от 28 апреля 2026 года решение Нахимовского районного суда г. Севастополя от 5 декабря 2025 года отменено, принято по делу новое решение, которым административные исковые требования удовлетворены. Оспариваемое уведомление признано незаконным. На Управление возложена обязанность повторно рассмотреть заявление [нет данных] о постановке на государственный кадастровый учет и государственной регистрации прав в связи с созданием спорного жилого дома. О принятом решении сообщить административному истцу и в суд в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу.
В кассационной жалобе, поступившей в суд первой инстанции 31 июля 2026 года, Управление ставит вопрос об отмене апелляционного определения ввиду нарушения норм материального права. В обоснование кассационной жалобы указало, что суд первой инстанции не учел, что размещение (строительство) объектов недвижимости юридических и физических лиц возможно только после получения ими согласования, выданного органом военного управления, в ведении которого находится военный объект, с обязательным указанием на отсутствие факторов, создающих угрозу его безопасному и бесперебойному функционированию. Однако [нет данных] не представил доказательства обращения в уполномоченный территориальный орган в целях согласования строительства объекта капитального строительства, сведений об этом государственному регистратору не представлял.
Определением судьи от 31 августа 2026 года кассационная жалоба с административным делом передана для рассмотрения в судебном заседании Четвертого кассационного суда общей юрисдикции.
Лица, участвующие в деле, в заседание суда кассационной инстанции не явились. На основании пункта 2 статьи 326 КАС РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие данных лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Заслушав доклад, изучив материалы дела и обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по административным делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему выводу.
Согласно части 2 статьи 329 КАС РФ при рассмотрении административного дела в кассационном порядке суд проверяет правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права судами, рассматривавшими административное дело, в пределах доводов кассационной жалобы.
Основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке кассационным судом общей юрисдикции в силу части 2 статьи 328 КАС РФ являются несоответствие выводов, изложенных в обжалованном судебном акте, обстоятельствам административного дела, неправильное применение норм материального права, нарушение или неправильное применение норм процессуального права, если оно привело или могло привести к принятию неправильного судебного акта.
Такие нарушения допущены судом апелляционной инстанции.
В соответствии с частью 1 статьи 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
В силу части 8 статьи 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд проверяет законность решения, действия (бездействия) в части, которая оспаривается, и в отношении лица, которое является административным истцом, или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление. При проверке законности этих решения, действия (бездействия) суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении о признании незаконными решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, и выясняет обстоятельства, указанные в частях 9 и 10 статьи 226 КАС РФ, в полном объеме.
Как видно из материалов дела, на основании брачного договора, удостоверенного нотариусом 22 ноября 2023 года, и договора дарения доли спорного земельного участка [нет данных] является собственником спорного земельного участка. Вид разрешенного использования земельного участка – для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных построек и сооружений (приусадебный участок). Право собственности зарегистрировано 29 ноября 2023 года.
22 февраля 2022 года Департаментом архитектуры и градостроительства г. Севастополя предыдущему собственнику [нет данных] выдано уведомление №, что указанные в уведомлении параметры объекта индивидуального жилищного строительства соответствуют установленным параметрам и допустимому размещению объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке.
После завершения строительства спорного жилого дома на указанном спорном земельном участке 15 марта 2025 года административный истец обратился в Управление с заявлением № КУВД-001/2025-13440314 о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права на спорный жилой дом.
Уведомлением от 23 марта 2025 года № КУВД-001/2025-13440314/1 государственным регистратором Управления приостановлена государственная регистрация права в связи с тем, что спорный земельный участок, на котором расположен спорный жилой дом, находится в ЗОУИТ: 91:00-6.342 – запретная зона при военном складе – запретная зона шириной 3000 м войсковой части 63876 (г. Севастополь).
Для устранения указанных обстоятельств рекомендовано обратиться в Министерство обороны Российской Федерации для внесения изменения в зону в части исключения земельного участка из границ такой зоны либо обратиться за признанием права собственности на объект капитального строительства в существующих параметрах в судебном порядке.
Осуществление действий по государственной регистрации прав приостановлено до 23 июня 2025 года.
Оспариваемым уведомлением отказано в государственной регистрации прав в связи с истечением 23 июня 2025 года срока приостановления государственной регистрации права и неустранением приведенных в уведомлении причин, препятствующих осуществлению государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав.
Руководствуясь положением частей 3, 4 статьи 1, статьи 27, части 1 статьи 29 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), подпункта 1 пункта 2 статьи 56, подпункта 5 пункта 1, пункта 2 статьи 104, статьи 105 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), Положением № 405, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения административного иска, поскольку [нет данных] не представил доказательства обращения в уполномоченный территориальный орган – департамента военного имущества Министерства обороны Российской Федерации в целях согласования строительства объекта капитального строительства на принадлежащем ему земельном участке, вошедшем в состав запретной зоны, в связи с чем у Управления отсутствовали основания для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении спорного жилого дома.
Суд апелляционной инстанции с такими выводами не согласился, указав, что Положение № 405 не содержит запрета на возведение объектов капитального строительства на территории зоны охраняемого военного объекта, а лишь определяет условия, при соблюдении которых такое строительство возможно.
Суд апелляционной инстанции установил, что согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) спорный земельный участок полностью расположен в границах зоны с реестровым номером 91:00-6.342 – запретная зона шириной 3000 м войсковой части 63876 (г. Севастополь).
Эта запретная зона установлена приказом заместителя Министра обороны Российской Федерации от 16 ноября 2018 года № 886 «Об установлении зон с особыми условиями использования земель в отношении военных объектов Черноморского флота», сведения о границах зоны внесены в ЕГРН 19 декабря 2023 года.
Спорный земельный участок, на котором возведено спорное строение, поставлен на кадастровый учет 16 января 2014 года, имеет вид разрешенного использования – для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных построек и сооружений (приусадебный участок). Строительство спорного жилого дома началось до внесения сведений о границах запретной зоны в ЕГРН, уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве объекта капитального строительства выдано 22 февраля 2022 года.
Требование о выкупе земельного участка и расположенного на нем жилого дома или о сносе жилого дома в соответствии с положениями статьи 107 ЗК РФ не заявлено.
Принимая во внимание положения статьи 13 Закона № 218-ФЗ, Положение № 405, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что расположение спорного земельного участка в пределах границ запретной и охранной зоны само по себе не является достаточным основанием для вывода о том, что данный земельный участок отнесен к ограниченным в обороте, при этом следует учесть, что начало строительства объекта капитального строительства имело место до установления границ запретной зоны в установленном законом порядке при наличии соответствующего уведомления Департамента архитектуры и градостроительства г. Севастополя.
Принимая во внимание, что государственные органы обязаны обеспечить последовательность и предсказуемость своих действий, суд апелляционной инстанции указал на отсутствие оснований для отказа в регистрации спорного объекта недвижимости, в противном случае, имеет место правовая неопределенность судьбы возведенного в установленном законом порядке объекта недвижимости.
Предложенные административным ответчиком способы разрешения вопроса, а именно, согласование строительства объекта с федеральным органом исполнительной власти (федеральным государственным органом), в ведении которого находится военный объект, либо признания права собственности на него, суд апелляционной инстанции признал несостоятельными, поскольку в данном случае объект уже возведен, а потому обращение для получения согласия на его возведение нецелесообразно. Необходимость же обращения с иском о признании права возлагает на административного истца дополнительную финансовую нагрузку без каких-либо на то правовых оснований.
Судебная коллегия суда кассационной инстанции с выводами суда апелляционной инстанции согласиться не может по следующим основаниям.
В силу части 16 статьи 26 Федерального закона от 3 августа 2018 года № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 342-ФЗ) до 1 января 2026 года (редакция на момент вынесения оспариваемого уведомления, в действующей редакции – до 1 января 2031 года) установление, изменение или прекращение существования ЗОУИТ (за исключением случаев, если иное не предусмотрено федеральным законом или если до 1 января 2025 года Правительством Российской Федерации в соответствии со статьей 106 ЗК РФ утверждено положение о ЗОУИТ соответствующего вида) осуществляется в порядке, установленном до дня официального опубликования данного Закона, с учетом особенностей, установленных частями 16.2 и 16.3 названной статьи.
Согласно части 8 данной статьи до 1 января 2028 года ЗОУИТ считаются установленными в случае отсутствия сведений о таких зонах в ЕГРН, если такие зоны установлены до 1 января 2026 года (редакция на момент вынесения оспариваемого отказа, в действующей редакции до 1 января 2033 года) одним из следующих способов: решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, принятым в соответствии с законодательством, действовавшим на день принятия этого решения; согласованием уполномоченным органом исполнительной власти границ ЗОУИТ в соответствии с законодательством, действовавшим на день данного согласования, в случае, если порядок установления зоны был предусмотрен указанным законодательством; нормативным правовым актом, предусматривающим установление зон с особыми условиями использования территорий в границах, установленных указанным актом, без принятия решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления об установлении таких зон либо согласования уполномоченным органом исполнительной власти границ ЗОУИТ; решением суда.
В случаях, если это предусмотрено законодательством, действовавшим на день установления ЗОУИТ, указанной в части 8 названной статьи, такая зона считается установленной при условии, что установлено или утверждено описание местоположения границ такой зоны в текстовой и (или) графической форме или границы такой зоны обозначены на местности (часть 9 указанной статьи).
В статье 106 ЗК РФ закреплено, что при пересечении границ различных ЗОУИТ действуют все ограничения использования земельных участков, установленные для каждой из таких зон, за исключением ограничений, препятствующих эксплуатации, обслуживанию и ремонту здания, сооружения, в связи с размещением которых была установлена одна из ЗОУИТ, при условии, что такие ограничения не установлены в целях охраны жизни граждан или обеспечения безопасности полетов воздушных судов (пункт 5).
В силу пункта 1 статьи 107 ЗК РФ со дня установления или изменения ЗОУИТ на земельных участках, расположенных в границах такой зоны, не допускаются строительство, использование зданий, сооружений, разрешенное использование (назначение) которых не соответствует ограничениям использования земельных участков, предусмотренных решением об установлении, изменении ЗОУИТ, а также иное использование земельных участков, не соответствующее указанным ограничениям, если иное не предусмотрено пунктами 2 и 4 данной статьи и Федеральным законом от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».
Как следует из норм ЗК РФ, в качестве ЗОУИТ в числе прочих предусмотрены зона охраняемого военного объекта, охранная зона военного объекта, запретные и специальные зоны, устанавливаемые в связи с размещением указанных объектов, санитарно-защитная зона, в границах которых вводится особый режим использования земельных участков, ограничивающий или запрещающий виды деятельности, несовместимые с целями установления названных зон (пункт 2 статьи 104, подпункты 10, 18 статьи 105).
Согласно Положению № 405 запретной зоной признается территория вокруг военного объекта, включающая земельный участок, на котором он размещен, в границах которой в соответствии с Положением запрещается или ограничивается хозяйственная и иная деятельность в целях обеспечения безопасности населения при функционировании военного объекта и возникновении на нем чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера или совершении террористического акта. Зона охраняемого военного объекта – это территория, в границах которой ограничивается строительство объектов капитального строительства, предусматривающих эксплуатацию оборудования, создающего искусственные, в том числе индустриальные, радиопомехи, а также использование стационарного или переносного приемопередающего оборудования, препятствующего нормальному функционированию военного объекта. В свою очередь охранная зона военного объекта – это территория, в границах которой принимаются особые меры по обеспечению безопасного функционирования и защите военного объекта, включающие меры по обеспечению безопасного хранения вооружения, военной техники, ракет и боеприпасов, а также иного имущества военного назначения при возникновении чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера или совершении террористического акта.
Целями установления запретных и специальных зон являются, в том числе обеспечение обороны страны, защиты населения, бесперебойного функционирования и безопасности эксплуатации военных объектов, защита населения при функционировании военных объектов и возникновении чрезвычайных ситуаций на них.
Судами первой и апелляционной инстанций достоверно установлено, что спорный земельный участок полностью расположен в границах зоны с реестровым номером 91:00-6.342 – запретная зона шириной 3000 м войсковой части 63876 (г. Севастополь).
Указанная запретная зона установлена приказом заместителя Министра обороны Российской Федерации от 16 ноября 2018 года № 886 «Об установлении зон с особыми условиями использования земель в отношении военных объектов Черноморского флота», сведения о границах зоны внесены в ЕГРН 19 декабря 2023 года.
Согласно пункту 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и регистрация прав осуществляются на основании заявления, поданного заявителем. На момент подачи заявления административным истцом – 15 марта 2025 года сведения о запретной зоне при военном складе уже были внесены в ЕГРН 19 декабря 2023 года. Следовательно, государственный регистратор был обязан проверить соответствие объекта требованиям законодательства о ЗОУИТ, действовавшим на дату подачи заявления.
Из пункта 12 Положения № 405 следует прямой запрет на строительство объектов капитального строительства, а пунктом 15 Положения № 405 и пунктом 24 статьи 106 ЗК РФ предусмотрено действие ограничения со дня внесения сведений в ЕГРН.
При таких обстоятельствах отсутствие согласования с Министерством обороны России при наличии запрета на строительство в запретной зоне является законным основанием для отказа в регистрации.
В своем определении суд апелляционной инстанции сослался на уведомление о соответствии параметров спорного жилого дома, выданное в 2022 году.
Вместе с тем в соответствии со статьей 51 ГрК РФ уведомление о планируемом строительстве не заменяет собой согласование с органами, устанавливающими зоны с особыми условиями использования территории, если такие согласования прямо предусмотрены законом. В данном случае специальными нормами Положения № 405 установлен особый режим для запретных зон военных объектов.
Игнорирование требования о согласовании с Минобороны России при регистрации прав на объект в запретной зоне противоречит интересам национальной безопасности, которые защищаются законом.
Принимая во внимание изложенное, суд кассационной инстанции находит выводы суда первой инстанции правомерными, поскольку суд правильно оценил доказательства, установив отсутствие у административного истца документов, подтверждающих правомерность возведения объекта в запретной зоне, правильно применил нормы материального права, подлежащие применению в данном деле, принял законное и обоснованное решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Руководствуясь пунктом 4 части 1 статьи 329 КАС РФ, судебная коллегия по административным делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции приходит к выводу, что доводы кассационной жалобы нашли свое подтверждение, поэтому апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Севастопольского городского суда от 28 апреля 2026 года подлежит отмене с оставлением в силе решения Нахимовского районного суда г. Севастополя от 5 декабря 2025 года.
На основании статей 328, 329, 330 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции
определила:
апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Севастопольского городского суда от 28 апреля 2026 года отменить, решение Нахимовского районного суда г. Севастополя от 5 декабря 2025 года оставить в силе.
Кассационное определение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в порядке статей 318 – 319 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Текст мотивированного кассационного определения изготовлен 15 октября 2026 года.
Председательствующий Э.К. Мальманова
Судьи С.С. Сергеев
[нет данных]