ФНС разъяснила применение коэффициентов к налогам на недвижимость в 2026 году

Как считали рост налога

В 2026 году при исчислении земельного налога и налога на имущество для физлиц действовало правило: ежегодный рост сумм ограничен десятипроцентным коэффициентом 1,1. Сведения об этом прописаны в налоговом уведомлении. Однако правило не работает для всех объектов. Исключение составляют случаи, когда изменились характеристики недвижимости, участки, нарушающие требования земельного законодательства (п. 18 ст. 396 НК РФ), и торгово-офисные объекты из региональных перечней (п. 7 ст. 378.2 НК РФ). Отдельная история с незастроенными участками для жилищного строительства: если налог по ним раньше исчислялся с повышающими коэффициентами 2 или 4, понижающий коэффициент 1,1 к ним не применяется.

В Госдуме сейчас лежит проект закона № 617-9. Если его примут, перечень случаев, когда коэффициент 1,1 всё-таки применяется, существенно расширится. Пока он в стадии рассмотрения.

Если кадастровая стоимость не сходится

База для расчёта — кадастровая стоимость, которую ФНС получает из Росреестра. Если собственнику не нравится результат массовой оценки, он может добиваться установления рыночной стоимости. Пути два: через уполномоченный орган субъекта РФ или через суд. Новая база вступает в силу с даты начала применения изменяемой кадастровой стоимости.

Кто не освободжен от налога

Физлица на упрощёнке, патенте или в режиме автоУСН не платят налог на имущество, если оно используется в бизнесе. Но тут есть ловушка. Если объект внесён в региональный перечень торгово-офисной недвижимости, льгота сгорает. Критерии включения описаны в пп. 3–5 ст. 378.2 НК РФ: например, если не менее 20 % площади нежилого помещения занято офисами, магазинами, кафе или пунктами бытового обслуживания, объект попадает в перечень, и льготное налогообложение прекращается.

Когда платить

Уведомления за 2025 год нужно оплатить до 01.12.2026. Продление срока есть только для жителей отдельных территорий Курской области: постановлением Правительства РФ от 04.09.2024 № 1222 и от 07.12.2024 № 1735 им дали ещё 12 месяцев.

Рекомендации

• Проверить, не входит ли используемая в бизнесе недвижимость в региональный перечень торгово-офисных объектов.
• Оплатить уведомления по налогам на имущество за 2025 год до 01.12.2026.

Дата публикации: 12.11.2026 09:30

Начальник Управления налогообложения имущества ФНС России Алексей Лащёнов в интервью СПС ответил на вопросы об исполнении физическими лицами направленных им в 2026 году налоговых уведомлений для уплаты налогов на имущество.

Так, для налогообложения недвижимости были применены коэффициенты десятипроцентного ограничения ежегодного роста сумм земельного налога и налога на имущество. Исключения:

• случаи изменения характеристик объектов недвижимости,
• незастроенные земельные участки, предназначенные для жилищного строительства, налог по которым исчислен с коэффициентами 2 или 4,
• участки, используемые с нарушением требований земельного законодательства, указанные в п. 18 ст. 396 НК РФ,
• объекты торгово-офисного назначения, включенные в региональные перечни в соответствии с п. 7 ст. 378.2 НК РФ.

Сведения о понижающем коэффициенте 1,1 отражаются в налоговом уведомлении.

В настоящее время в Госдуме рассматривается проект федерального закона № 617-9, существенно расширяющий перечень случаев применения понижающего коэффициента 1,1 для ежегодного налогообложения недвижимости физических лиц.

Алексей Лащёнов напомнил, что используемые для целей налогообложения сведения о кадастровой стоимости (налоговой базе) недвижимости передаются в ФНС России из органов Росреестра. Именно они обеспечивают их внесение в Единый государственный реестр недвижимости на основании результатов государственной кадастровой оценки.

Если налогоплательщик не согласен со значением кадастровой стоимости объекта, полученной в рамках массовой государственной кадастровой оценки, её можно определить в размере рыночной стоимости в уполномоченном учреждении субъекта РФ либо в судебном порядке. Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, установленной в размере его рыночной стоимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Алексей Лащёнов также обратил внимание на то, что НК РФ предусматривает освобождение от налогообложения для имущества, используемого в предпринимательской деятельности, для лиц на упрощенной или патентной системах налогообложения, а также налоговом режиме автоУСН. Льгота не распространяется на объекты, включенные в региональный перечень торгово-офисной недвижимости, формируемый уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ в соответствии с п. 7 ст. 378.2 НК РФ с учетом особенностей, предусмотренных п. 10 ст. 378.2 НК РФ.

Критерии для внесения объектов в перечень определены в пп. 3 - 5 ст. 378.2 НК РФ. К ним, в частности, относится использование не менее 20 % площади нежилого помещения для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания. Внесение сведений о помещении в перечень является основанием для прекращения его льготного налогообложения.

Оплатить налоговые уведомления за 2025 год необходимо не позднее 1 декабря 2026 года. Исключение – налогоплательщики отдельных территорий Курской области, для которых срок уплаты продлен на 12 месяцев постановлениями Правительства РФ от 04.09.2024 № 1222, 07.12.2024 № 1735.

Подробности читайте в интервью СПС.