Доля в жилом доме и участок под ним: исполнительский иммунитет в банкротстве гражданина после Обзора ВС от 18.06.2025

Автор: Дмитрий Черняков

Спор об исключении из конкурсной массы единственного жилья обычно описывают на примере квартиры. С частным домом сложнее. Должнику часто принадлежит не дом целиком, а доля в праве на дом и доля в участке. На участке стоят хозяйственные постройки, а зарегистрирован должник нередко по другому адресу. Каждое из этих обстоятельств управляющий или кредитор может использовать против иммунитета: спорить о фактическом проживании, о размере участка, о связи построек с домом, о ликвидности доли.

Ниже — на что опираться в таком споре, что доказывать и где ошибаются. Основа — ст. 446 ГПК РФ, ст. 213.25 Закона о банкротстве, постановление Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 48, постановление КС РФ от 26.04.2021 № 15-П, Обзор судебной практики по делам о банкротстве граждан, утверждённый Президиумом ВС РФ 18.06.2025 (далее — Обзор), и определения Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ 2024–2025 годов.

1. Нормативная основа

Абзац второй ч. 1 ст. 446 ГПК РФ защищает принадлежащее должнику жилое помещение (его части), если для него и совместно проживающих членов семьи оно единственное пригодное для постоянного проживания. Исключение — предмет ипотеки, на который по законодательству об ипотеке может быть обращено взыскание. Абзац третий распространяет ту же защиту на земельные участки, на которых расположены такие объекты. Суды применяют иммунитет и к доле в праве на жилой дом: в деле № 305-ЭС23-19331, о котором ниже, нижестоящие суды исключили из массы именно 1/2 дома и 1/2 участка, и ВС спорил с ними не о допустимости защиты доли, а о выборе объекта.

По п. 3 ст. 213.25 Закона о банкротстве такое имущество исключает из конкурсной массы финансовый управляющий. Федеральный закон от 08.08.2024 № 228-ФЗ дополнил пункт правилом: разногласия между управляющим, должником и лицами, участвующими в деле, по этому имуществу рассматриваются в порядке п. 2 ст. 60 Закона. Правило применяется к заявлениям, поданным после 08.08.2024.

Пленум ВС РФ в п. 3 постановления № 48 подтвердил, что иммунитет единственного жилья, не обременённого ипотекой, действует в банкротстве. Если жилых помещений несколько, защищаемое определяет суд, рассматривающий дело о банкротстве, с учётом интересов кредиторов и права на жилище должника и членов его семьи.

Постановление КС РФ № 15-П установило пределы иммунитета. Он защищает разумно достаточное жильё. Ограничить его можно, если жильё явно превышает разумную потребность, семье предоставляется замещающее жильё не меньше нормы предоставления по договору социального найма в пределах того же поселения, где семья проживает (п. 26 Обзора говорит о том же населённом пункте), а продажа реально погашает требования кредиторов и не служит наказанием за долги. Отказ в защите возможен и при злоупотреблении правом при приобретении жилья.

Законопроект Минюста о продаже излишнего единственного жилья с предоставлением замещающего размещён для обсуждения на regulation.gov.ru в апреле 2026 г.; по данным на 08.10.2026 в Госдуму он не внесён. Действуют позиции КС и ВС.

2. Что Обзор закрепил для дома с участком

Пункты 16–25 Обзора посвящены определению единственного жилья и пределам иммунитета, пункты 26–30 — замещающему жилью и реализации. Обзор свёл позиции, которые уже встречались в определениях СКЭС и актах округов. Для дома, доли и участка важны следующие.

Пункт 16. Если должник не является нанимателем по договору социального найма, единственное жильё определяют среди объектов, принадлежащих ему на праве собственности. Возможность фактически жить по другому адресу, например в жилье лица, с которым должник ведёт совместное хозяйство, сама по себе не лишает иммунитета его собственное жильё.

Пункт 17. Выбирая жильё, суд учитывает место фактического проживания должника и семьи. Совпадение регистрации с местом жительства предполагается, но эта презумпция опровержима. В одном из примеров суд округа исключил дом и участок, хотя должник долго был зарегистрирован в квартире: он доказал, что жил в доме задолго до банкротства.

Пункт 18. Отсутствие ввода в эксплуатацию, кадастрового учёта и регистрации прав само по себе не препятствует иммунитету, если семья живёт в объекте и другого пригодного жилья нет. Ту же формулу СКЭС применила в определении от 27.05.2024 № 310-ЭС23-27829 к незарегистрированному дому на участке должника.

Пункт 19. Иммунитет может охватывать несколько объектов, если они используются совместно и в совокупности не превышают разумной потребности. Один из примеров — два смежных участка по 400 и 500 кв. м. На участке без дома располагались локальное очистное сооружение, надворная уборная, хозяйственные постройки и огород. Апелляционный суд исключил из массы оба участка: продажа второго потребовала бы переносить подземные коммуникации и забор.

Пункты 21–23. Отказ в иммунитете возможен только при экономической целесообразности продажи и балансе интересов кредиторов, должника и семьи. Управляющий должен рассчитать итог: сколько реально поступит в массу за вычетом расходов на продажу и на покупку замещающего жилья, с учётом того, что цена сделки может отклониться от оценки. Роскошь оценивают в совокупности: площадь, расположение, конструктивные особенности, отделка, инфраструктура, оснащение (п. 22). Площадь сама по себе служит критерием, только если она существенно, кратно превышает разумную потребность семьи (п. 23).

3. Участок под домом: защищён ли он целиком

СКЭС в определении № 310-ЭС23-27829 указала, что иммунитет участка «наряду со спорным домом» основан на самой ст. 446 ГПК РФ. Суд округа упрекал управляющего, что тот не доказал невозможность выделить землю под домом и продать остаток; коллегия с этим не согласилась. Чтобы гасить требования за счёт части участка, суду нужно исследовать необходимость и целесообразность раздела, в том числе чрезмерность участка и недостаточность иного имущества, а также соотношение выручки от продажи выделяемой части и затрат на раздел. Спор направлен на новое рассмотрение.

Практический вывод: довод «участок большой, отрежем лишнее» должен быть подкреплён расчётом и доказательствами реализуемости раздела. Если инициатива исходит от управляющего или кредитора, этот расчёт разумно ждать от них. Должнику полезно заранее показать, где на участке проходят коммуникации, стоят постройки, находится огород, и сослаться на п. 19 Обзора. Само наличие построек или огорода иммунитет всей площади не гарантирует: важно показать их функциональную связь с проживанием.

При долевой собственности на участок выдел части потребует оценки прав других сособственников, технической возможности раздела и экономического результата. Долевой режим продажу не исключает, но может снижать её смысл. Позиции ВС именно о выделе части такого участка под единственным домом я не нашёл.

4. Доля в доме: что меняется по сравнению с целым объектом

Сособственник — не супруг. Если должнику принадлежит доля, а остальные доли — родственникам или третьим лицам, в конкурсную массу включается именно доля должника (п. 4 ст. 213.25 Закона о банкротстве; абзац четвёртый п. 7 постановления Пленума № 48). В определении СКЭС от 09.12.2024 № 306-ЭС24-14007 (2) коллегия указала на это по доле 1/5 в участке многодетной семьи. Остальные собственники имеют преимущественное право покупки (механизм описан в постановлении КС РФ от 16.05.2023 № 23-П). В том же определении СКЭС сказано: если с учётом расходов на торги продажа доли не имеет реального экономического смысла, должник или управляющий вправе просить исключить её из массы. Иммунитета жилья в том споре не было. Эта позиция не заменяет довод по ст. 446 ГПК РФ, но может служить дополнительным: даже если суд не согласится с иммунитетом, продажа доли должна иметь экономический смысл.

Сособственник — супруг или бывший супруг. Для общего имущества супругов, если иммунитет не препятствует продаже, применим п. 7 ст. 213.26 Закона о банкротстве. В определении от 31.01.2025 № 304-ЭС19-2037 (2) СКЭС допустила продажу дома в долевой собственности должника и бывшей супруги как единого объекта с предварительным соблюдением её преимущественного права. Коллегия опиралась на конкретные обстоятельства: доли в натуре не выделены, других сособственников нет, дом не является единственным пригодным жильём ни для одного из бывших супругов. Если дом — единственное жильё должника и семьи, первичен вопрос об иммунитете по ст. 446 ГПК РФ. Правила о продаже общего имущества понадобятся, если суд откажет в иммунитете или ограничит его.

Доля в доме и регистрация в другом месте. Определение СКЭС от 19.02.2024 № 305-ЭС23-19331 показывает, что доля не защищается автоматически. Должнику принадлежали 1/2 жилого дома площадью 31,6 кв. м и 1/2 участка площадью 2 614 кв. м в одном регионе и комната 19,3 кв. м в Москве. Нижестоящие суды исключили из массы доли в доме и участке. Коллегия отменила их акты и исключила комнату, где должник был давно зарегистрирован и постоянно проживал с супругой; проживание в Москве позволяло ему работать там. Коллегия применила критерий недопустимости принуждать гражданина менять место жительства (постановление КС РФ № 15-П, ст. 20 ГК РФ) в рамках общего баланса интересов по п. 3 постановления Пленума № 48. Если доля в доме не связана с фактическим местом жизни семьи, а у должника есть другое собственное жильё там, где он живёт и работает, защитить именно долю будет трудно.

Долю в доме и долю в участке под ним, принадлежащие одному лицу, практичнее заявлять одновременно. Это соответствует принципу единства судьбы участка и прочно связанных с ним объектов (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ) и снижает риск, что управляющий предусмотрит отдельную продажу доли в участке.

5. Что доказывать в споре с управляющим

Минимальный набор доказательств для доли в доме с участком:

1. Право собственности: выписки ЕГРН на долю в доме, долю в участке и постройки, если они зарегистрированы.
2. Отсутствие другого жилья в собственности должника, включая общую собственность с супругом (п. 16 Обзора).
3. Фактическое проживание должника и семьи в доме: регистрация, справки из школы и поликлиники, платежи за коммунальные услуги, пояснения соседей или представителя территориального общественного самоуправления. Если регистрация другая, доказательства проживания становятся главной частью позиции (п. 17 Обзора, определение № 305-ЭС23-19331).
4. Пригодность дома для постоянного проживания: коммуникации, отопление; для неоформленного объекта — строительно-техническое заключение (п. 18 Обзора, определение № 310-ЭС23-27829).
5. Связь построек и всей площади участка с проживанием: что где стоит, как используется, что придётся переносить при разделе (п. 19 Обзора).
6. Состав членов семьи, постоянно проживающих с должником на момент рассмотрения спора (п. 24 Обзора, ст. 31 ЖК РФ). Регистрация родственников после иска кредитора потребность в площади сама по себе не подтверждает.
7. Отсутствие ипотеки и злоупотребления при приобретении доли (постановление КС № 15-П).

Экономический довод встречается в трёх ситуациях с разным предметом доказывания: ограничение иммунитета, продажа доли как самостоятельного актива, раздел участка. Если управляющий или кредитор ссылается на излишнюю площадь, расчёт итогового пополнения массы с учётом расходов на торги и замещающее жильё должен представить он (п. 21 Обзора). В определении СКЭС от 22.01.2025 № 305-ЭС24-16011 (2) коллегия указала, что необходимым и предпочтительным является проведение судебной экспертизы рыночной стоимости жилья.

6. Типичные ошибки

Заявить только долю в доме. Доля в участке, хозяйственная постройка, смежный участок остаются в массе, и спор приходится начинать заново. В заявлении стоит перечислить все объекты с кадастровыми номерами и объяснить, почему каждый относится к жилью.

Опереться только на регистрацию. Регистрация создаёт опровержимую презумпцию. Без документов о фактическом проживании у суда останется только справка о регистрационном учёте.

Заявить требование без полного комплекта доказательств. По п. 25 Обзора вопрос об иммунитете рассматривается в деле о банкротстве однократно, пока фактические обстоятельства не изменились. Повторить то же требование в иной процессуальной форме не получится, поэтому доказательства нужно собрать до первого заявления.

Откладывать спор до положения о продаже. На мой взгляд, разногласия лучше заявлять, как только управляющий отказался исключить объект, а не на стадии утверждения положения, где суд обсуждает прежде всего условия торгов.

Не учесть сделки с долей. Если до банкротства должник подарил долю родственнику и продолжает жить в доме, сделку могут оспорить. Пункт 20 Обзора и п. 4 постановления Пленума № 48 позволяют возражать, если после возврата имущество будет защищено иммунитетом. Для доли это требует показать, что именно она составляет единственное жильё должника и семьи. Если же суд увидит высокую вероятность ограничения иммунитета, возражение не сработает: по п. 20 Обзора для оценки сделки достаточно такого вывода.

Смешивать режим супружеского имущества и долевой собственности с третьими лицами. Пункт 7 ст. 213.26 и п. 4 ст. 213.25 Закона о банкротстве дают разный предмет продажи: объект целиком или долю должника. Ошибка в квалификации переходит в положение о продаже, а затем в спор о торгах.

7. Пример из практики

В одном из дел должнику принадлежали доля в жилом доме, доля в участке под ним и хозяйственная постройка; другого жилья не было. В заявлении об исключении из конкурсной массы перечислили все три объекта, и суд указал каждый в определении. Возражений не поступило, поэтому пример иллюстрирует только порядок действий: связанные объекты стоит заявлять вместе.

8. Выводы

1. Доля в праве на жилой дом защищается по абзацу второму ч. 1 ст. 446 ГПК РФ, доля в участке под ним — по абзацу третьему. Фактическое проживание — ключевое обстоятельство при выборе защищаемого жилья, но суд оценивает его вместе с разумной потребностью семьи, характеристиками объектов и интересами кредиторов. Режим собственности определяет предмет исключения и порядок возможной продажи.
2. Довод о выделе и продаже части участка должен опираться на расчёт: необходимость раздела, чрезмерность, затраты и выручка (определение № 310-ЭС23-27829).
3. Хозяйственные постройки и смежный участок защищаются, если доказано их совместное использование с жильём в пределах разумной потребности (п. 19 Обзора).
4. При нескольких объектах место фактической жизни семьи весит много: доля в доме может уступить комнате по месту жизни и работы (определение № 305-ЭС23-19331).
5. Если управляющий не исключает объект, должнику следует инициировать обособленный спор о разрешении разногласий по п. 2 ст. 60 Закона о банкротстве со ссылкой на п. 3 ст. 213.25 и ст. 446 ГПК РФ, не дожидаясь положения о продаже.

---

Источники

Нормы: 1. Гражданский процессуальный кодекс РФ, ст. 446, ч. 1, абз. 2 и 3. 2. Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»: ст. 60 п. 2; ст. 213.25 п. 3 (в ред. Федерального закона от 08.08.2024 № 228-ФЗ), п. 4; ст. 213.26 п. 7. 3. Гражданский кодекс РФ, ст. 20, 250. 4. Жилищный кодекс РФ, ст. 31. 5. Земельный кодекс РФ, подп. 5 п. 1 ст. 1.

Акты высших судов: 6. Постановление Конституционного Суда РФ от 26.04.2021 № 15-П «По делу о проверке конституционности положений абзаца второго части первой статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 213.25 Федерального закона „О несостоятельности (банкротстве)“ в связи с жалобой гражданина И.И. Ревкова». 7. Постановление Конституционного Суда РФ от 16.05.2023 № 23-П «По делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина В.В. Шеставина». 8. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 48 «О некоторых вопросах, связанных с особенностями формирования и распределения конкурсной массы в делах о банкротстве граждан», п. 3, 4, 7 (абз. 4). 9. Обзор судебной практики по делам о банкротстве граждан, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 18.06.2025, п. 16–30.

Определения Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ: 10. От 19.02.2024 № 305-ЭС23-19331, дело № А40-134229/2022. 11. От 27.05.2024 № 310-ЭС23-27829, дело № А23-9744/2020. 12. От 09.12.2024 № 306-ЭС24-14007 (2), дело № А65-4942/2022. 13. От 22.01.2025 № 305-ЭС24-16011 (2), дело № А41-90531/2019. 14. От 31.01.2025 № 304-ЭС19-2037 (2), дело № А46-16345/2016.