Как проверка решения КРТ влияет на выбор стратегии защиты

Собственники узнают о включении их участков в комплексное развитие территорий (КРТ) из публикации проекта или письма от уполномоченного органа. Обычно реакция бывает крайняя: либо сразу готовят иск, либо откладывают документы, полагая, что до реального изъятия еще далеко. Обе тактики ошибочны, так как способ защиты определяется не эмоциями, а результатами проверки самого решения.

Что можно успеть до принятия решения

Пока орган только обозначил зону КРТ в правилах землепользования и застройки (ч. 5.1 ст. 30 ГрК РФ), но не принял решение, собственник сохраняет право менять вид разрешенного использования, делить или объединять участки. Однако с градостроительным планом земельного участка (ГПЗУ) ситуация иная: суды, включая ВС РФ (определение от 14 декабря 2021 года № 302-ЭС21-14414), признают законным отказ в выдаче ГПЗУ, так как для таких территорий обязательна документация по планировке (п. 7 ч. 3 ст. 41, ч. 4 ст. 57.3 ГрК РФ).

После принятия решения о КРТ ч. 4.1 ст. 37 ГрК РФ запрещает изменять вид разрешенного использования.

Какие ошибки искать в акте

Проверка решения строится вокруг компетенции органа, процедуры и материальных оснований. Для КРТ нежилой застройки участки включают, если на них стоят аварийные объекты, постройки по адресной программе, объекты с видом использования, не соответствующим ПЗЗ, или самовольные постройки (ч. 4 ст. 65 ГрК РФ). Другие участки втягивают в периметр, только если они в одном элементе планировочной структуры с проблемными (ч. 5 ст. 65 ГрК РФ).

Здесь кроется риск: вид использования может стать «несоответствующим» просто из-за изменения ПЗЗ, без каких-либо действий собственника. Это значит, что приведение вида использования в соответствие с регламентом до принятия решения может лишить орган одного из доводов, хотя не гарантирует исключения из-за ч. 5 ст. 65 ГрК РФ.

Срок давности не спасет

В публикациях часто упоминают 3-месячный срок для оспаривания, но это неточно. Верховный Суд РФ в определении от 25 сентября 2024 года № 5-КАД24-48-К2 (дело АО «Гвидон» по КРТ в «Огородном проезде») указал, что постановление о КРТ — нормативный акт. Его оспаривают по главе 21 КАС РФ в суде общей юрисдикции. Для таких актов ч. 6 ст. 208 КАС РФ не ставит жесткого дедлайна, заявление можно подать, пока акт действует. Но 3 месяца (ч. 1 ст. 219 КАС РФ, ч. 4 ст. 198 АПК РФ) есть для ненормативных актов: распоряжения об изъятии или отказа в выдаче разрешений.

Ждать окончания действия акта не стоит. Если по решению уже изъяли землю, суд признает акт недействующим с момента вступления решения в силу (п. 1 ч. 2 ст. 215 КАС РФ), и вернуть объект будет сложно. Оспорить суд об изъятии можно только по размеру возмещения (п. 13 ст. 56.12 ЗК РФ).

Как действовать при обнаружении ошибок

Если участок не подпадает под критерии ч. 4 ст. 65 ГрК РФ, нужно добиваться исключения. Ч. 8 ст. 67 ГрК РФ позволяет менять перечень объектов без повторной публикации проекта. Письменная позиция, отправленная еще на стадии проекта, усиливает аргументы.

Параллельно можно подавать административный иск о признании решения недействующим в части включения участка. Но здесь нужна трезвая оценка: практика судов пока преимущественно встает на сторону публичной власти.