Суды оспорили безопасность неэксплуатируемых самовольных построек

В столице большинство капитальных строений на частных участках стоит на земле, предоставленной властями города в аренду. Из-за этого органы власти внимательно следят за тем, как используются эти объекты. Особое внимание уделяется выявлению самовольной постройки. Чаще всего предметом спора становится не весь дом, а результат реконструкции: подвалы, мансарды, пристройки или дополнительные этажи.

Между строительными работами и предъявлением иска о сносе проходят годы. Площадь изменений десятилетиями фиксируется в документах, права зарегистрированы в ЕГРН. В такой ситуации главным инструментом защиты становится исковая давность. Но работает она только если суд признает, что самовольная постройка не создает угрозы жизни и здоровью граждан. Этот вопрос становится центральным примерно в 90% подобных споров.

Верховный Суд РФ в пункте 30 и 31 постановления Пленума от 12.12.2023 № 44 обязал суды выяснять, можно ли устранить нарушения. Если это возможно, суд должен выбрать альтернативу сносу: привести объект в соответствие требованиям. Собственники часто пытаются исправить недостатки строительными работами. Но когда это технически невозможно, например, при необходимости устройства эвакуационного выхода, владельцы предпочитают просто прекратить эксплуатацию помещений и запретить доступ внутрь.

Ранее суды охотно принимали такой аргумент. В деле № А40-222058/2015 город требовал снести нежилое здание. Объект находился в капитальном ремонте, был закрыт металлической дверью, доступ ограничен. Апелляционный суд отказал в иске, указав, что здание не эксплуатируется и, следовательно, не может создавать угрозу жизни и здоровью граждан, так как людей в нем нет. Похожая логика наблюдалась в деле № А40-247218/2023: эксперт выявил нарушения, но суды сочли, что угроза возникает только при эксплуатации, а при закрытом доступе объект безопасен.

Однако московские арбитражные суды начали применять более строгий подход. Теперь важно не только текущее состояние объекта, но и сохранение причин, которые могут создать опасность при возобновлении использования. В деле № А40-74475/2023 спор шла о помещениях, созданных при самовольной реконструкции.

В апелляции назначили дополнительную экспертизу. Эксперт отметил: в текущем состоянии неэксплуатации угрозы нет, но при начале эксплуатации безопасное использование невозможно из-за сохраняющихся характеристик здания. Апелляционная коллегия отменила решение об отказе, сочтя, что простое прекращение работы не устраняет строительных и противопожарных дефектов.

Аналогично решено дело № А40-140628/2022. Город требовал снести подвал. Эксперт заявил об отсутствии угрозы, потому что помещение сейчас не используется, но добавил, что при возобновлении эксплуатации нужно привести его в соответствие нормам. Девятый арбитражный апелляционный суд указал: эксперт дал положительные ответы лишь из-за факта неэксплуатации. Подвал безопасен только до его использования. Это стало основанием для удовлетворения требований города.

Наиболее ярко позиция проявилась в деле № А40-88099/2024. Требовалось снести самовольные подвалы, надстройки и пристройки в двух зданиях. Первоначальная экспертиза нашла нарушения эвакуационных путей и установила угрозу. После заявления ответчиков об устранении недостатков провели дополнительную экспертизу, где эксперт заявил об отсутствии угрозы, опираясь на прекращение эксплуатации.

Суд не согласился с таким выводом. В решении отмечено, что статья 222 Гражданского кодекса РФ не позволяет сохранить опасную постройку за счет простого запрета на эксплуатацию. Всегда есть вероятность, что собственник снова начнет пользоваться зданием или передаст его третьим лицам, которые не знают о рисках. Апелляция оставила решение в силе.

Теперь отсутствие угрозы в момент обследования не приравнивается к устранению причин ее возникновения. Этот подход напрямую влияет на исковую давность.