ВС разъяснил, когда сносят коммерцию на участке ИЖС

Президиум Верховного Суда РФ 14 октября 2026 г. утвердил Обзор судебной практики № 3 (2026). В него вошли десять позиций по гражданским делам, которые юристы обсуждают уже сейчас. Одна из ключевых тем — судьба построек, возведенных на землях для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), но предназначенных для коммерции.

В Определении № 18-КГ25-341-К4 высшая инстанция рассмотрела спор о сносе объекта коммерческого назначения. Здание построено на участке с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» с нарушением процедуры получения разрешительной документации. Суд указал: если конструкция строения не позволяет использовать его как жилой объект, оно признается самовольной постройкой и подлежит сносу. Эксперты отмечают, что речь шла о гостинице, возведенной «под видом» ИЖС. Верховный суд прямо связал использование уведомительной процедуры со злоупотреблением правом в таких случаях.

Адвокат Дмитрий Власов полагает, что цель включения этого дела в обзор — запретить строительство отелей и иных коммерческих объектов через фиктивную схему ИЖС. Его коллега Алексей Хотько напоминает, что в 2025 г. ВС также формулировал жесткую позицию в Определении № 18-КГ25-402-К4 от 25 ноября 2025 г.: упрощенная процедура согласования ИЖС, не требующая разрешения на строительство, рассчитана исключительно на добросовестных участников оборота. Легализация построек недобросовестных застройщиков, обходящих надлежащие процедуры, недопустима.

Вместе с тем практика не однозначна. В Определениях № 18-КГ25-249-К4 от 29 июля 2025 г., № 18-КГ25-274-К4 от 29 июля 2025 г., № 18-КГ25-171-К4 от 1 июля 2025 г., № 18-КГ25-96-К4 от 13 мая 2025 г. и № 18-КГ25-9-К4 от 11 марта 2025 г. ВС допускал сохранение гостевых домов. Аргументация сводилась к тому, что само по себе отсутствие разрешительной документации не доказывает небезопасность строения (ст. 60 ГПК РФ) и не является безусловным основанием для сноса, если иных препятствий нет. В свежем Определении № 18-КГ26-78-К4 за 2026 г. суд снова вернул акцент на баланс интересов: снос — экстраординарная мера, а администрации вправе требовать запрета деятельности, угрожающей жизни и здоровью (п. 1 и 2 ст. 1065 ГК РФ).

Второй блок обзора касается защиты прав потребителей. Пункт 4 документа отсылает к Определению № 32-КГ26-10-К1. Здесь закреплено, что возмещение убытков при возврате некачественного товара не должно приводить к неосновательному обогащению покупателя. Суд обязан установить действительный размер убытков с разумной степенью достоверности. Важный нюанс: простое совпадение технических характеристик нового товара с бракованным не делает их аналогами. Необходимо учитывать функциональное назначение, применение, качественные характеристики и производителя, отдавая приоритет продукции того же изготовителя.

Адвокат Сергей Цирик отмечает, что данная позиция важна для пресечения «потребительского экстремизма». Верховный суд напомнил нижестоящим инстанциям об обязанности истца доказывать размер убытков, а не просто предъявлять счет за товар более высокого класса.

Пункт 8 обзора посвящен разделу супружеского имущества. Согласно позиции, изложенной в Определении № 14-КГ25-22-К1, супруги сами определяют условия раздела через нотариальное соглашение. Семейное законодательство не обязывает их зафиксировать конкретные доли в каждом объекте. При этом суд, рассматривающий иск об исполнении такого соглашения, не вправе самостоятельно установить равные доли (50/50), если это изменит согласованный сторонами результат раздела. Это повышает предсказуемость для тех, кто структурирует семейные активы, хотя риск оспаривания самого соглашения сохраняется.