КС защитил покупателя земли при отмене прав предыдущего собственника

Администрация Ленинского городского округа в Московской области пошла в суд, чтобы забрать землю у Ольги Остроумовой. Женщина купила участок под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) у мужчины, чьи права на землю подтвердил суд. Позже участок разделили, а старое решение, на которое опирался продавец, отменили. Муниципалитет счел, что у Остроумовой больше нет законных оснований владеть землей, и потребовал аннулировать ее право. Три инстанции оказались на стороне власти.

Конституционный суд в постановлении № 63-П указал: отмена решения о правах продавца сама по себе не лишает покупателя участка. Суды обязаны проверить, приобретала ли гражданка землю добросовестно и за плату, а также учесть, как участок выбыл из публичной собственности. На такие требования распространяется срок исковой давности, истечение которого суд должен учесть. КС отправил дело Остроумовой на пересмотр с учетом этой позиции.

Партнер АНП ЗЕНИТ Аркадий Вайман отмечает, что для добросовестных владельцев есть дополнительная гарантия. Если на участке законно стоит жилой дом, государство не сможет прекратить право на землю по истечении трех лет с момента регистрации прав на дом. Публичные интересы не должны лишать граждан защиты от ошибок прежних собственников.

Минэкономразвития предложило разрешить долевое строительство гостиниц категории от трех звезд. Застройщик обязан заключить договор с оператором из специального реестра. Физлица смогут покупать по ДДУ (договор долевого участия) только номера, юрлица — также нежилые помещения. Деньги будут храниться на эскроу-счетах: 80% застройщик получит после ввода объекта, 20% — после подтверждения категории отеля и действующего договора с оператором. Постоянно жить в купленном номере или самостоятельно сдавать его запретят.

Партнер Адвокатского бюро Nordic Star Арина Довженко указывает, что сейчас единый комплекс распадается на автономные юниты, что ведет к конфликтам интересов. Законопроект меняет правила: покупатели присоединяются к условиям договора управления сразу при заключении ДДУ, а при продаже номера обязательства переходят к новому владельцу. Для расторжения договора по инициативе собственников нужно не менее двух третей голосов. Эксперт подчеркивает: даже после такого решения прежний оператор продолжит управлять отелем до заключения соглашения с новым.

Он также без согласования изменил здание и продал часть помещений. ВС расторг договор, а требования о возврате имущества и штрафе направил на новое рассмотрение.