Конституционный Суд разрешил суммировать сроки владения при покупке недвижимости

С 1994 года статья 234 ГК РФ позволяла возвращать имущество в оборот через приобретательную давность, но суды трактовали ее слишком жестко. Главным препятствием считалась добросовестность: по разъяснениям Пленума ВС и ВАС от 29.04.2010, заявитель должен был доказать, что в момент получения объекта не знал и не мог знать об отсутствии права собственности. На практике такое «абсолютное незнание» доказывалось крайне редко.

Перелом случился 26.11.2020. Конституционный Суд в постановлении № 48-П (дело В.В. Волкова) сместил фокус с первоначального незнания на противоправность самого захвата. Теперь ключевым стало то, что вступление во владение не было результатом кражи или насилия. Суд рассматривает поведение лица на протяжении всего периода владения, а значит, право можно признать, даже если человек изначально понимал, что у него нет титула.

Однако для незарегистрированных зданий работает иная логика. В Обзоре судебной практики от 16.11.2022 ВС РФ разделил объекты по дате строительства. Если дом построен до 01.01.1995, иск можно подавать по статье 234 ГК, доказывая открытость и непрерывность. Если же объект появился после 01.01.1995 без разрешения, суды принудительно переквалифицируют дело в порядок признания права на самовольную постройку (п. 3 ст. 222 ГК).

Для такого случая бремя доказывания становится тяжелее. Заявителю нужно подтвердить права на земельный участок, соответствие градостроительным регламентам и, что самое важное, реальное желание легализовать объект. В решениях 2024 года, например, Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А75-17623/2023, подчеркивалось, что давность не спасает постройку, если участок занят неправомерно. Постановление Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44 чуть смягчило подход: при наличии надлежащего участка и отсутствии претензий властей иски удовлетворяются чаще.

Самым свежим решением стало постановление КС РФ от 25.03.2026 № 18-П (дело Г.В. Зубахина). Гражданин купил здание магазина у юрлица, которое владело им 16 лет, но регистрация сделки не прошла. Нижестоящие суды отказали в признании права, указав, что договор купли-продажи — это сингулярное, а не универсальное правопреемство, поэтому сроки нельзя складывать.

Конституционный Суд назвал такой подход формальным. При передаче имущества по гражданско-правовому договору (отчуждении) сроки владения продавца и покупателя подлежат обязательному сложению. Это устраняет системный пробел, когда покупатель фактически продолжает тот же цикл владения, но юридически теряет «стартовый» период.

Важно понимать: автоматического сложения нет. Покупатель обязан самостоятельно доказать всю цепочку. Суду нужно подтвердить, что каждый предыдущий владелец владел объектом открыто, непрерывно и добросовестно. Пропущенное звено в этой цепочке может привести к отказу, даже если текущий владелец использует объект десятилетиями. Практика 2026 года показывает, что успех зависит от детальной предпроцессуальной подготовки и наличия документальных следов владения на каждом этапе.

Рекомендации

• Проверить, была ли передача имущества совершена по договору купли-продажи или мены, чтобы применить правило о сложении сроков
• Собрать доказательства добросовестности всех предшествующих владельцев, так как бремя доказывания всей цепочки лежит на текущем заявителе
• Зафиксировать факты принятия мер к легализации (заявки в администрацию, переписка), если объект является самовольной постройкой