Арендаторы теряют права при изъятии недвижимости для госнужд

Закон оговорил механизм, при котором право собственности на недвижимость прекращается ради государственных или муниципальных проектов. Формально собственники защищены, но арендаторы остаются в серой зоне. Для бизнеса разрыв аренды означает потерю помещения, вложений в ремонт и наработанной репутации.

Основания для изъятия закреплены в ст. 49 Земельного кодекса РФ. Чаще всего объекты уходят под реализацию проектов комплексного развития территорий или инфраструктурного строительства (транспорт, социальные объекты). Если объект уже включен в проект планировки или решение о комплексном развитии территории и нарушений при утверждении этих документов нет, изъятие становится практически неизбежным.

Договор аренды прекращается досрочно. Пункт 1 ст. 56.11 Земельного кодекса РФ устанавливает, что основанием для этого служит соглашение об изъятии или вступившее в силу судебное решение. Кроме того, по п. 7 ст. 56.11 прежний собственник может в одностороннем порядке расторгнуть договоры, если их исполнение становится невозможным. Новый публичный собственник не обязан сохранять прежние условия аренды.

Главная проблема — в порядке компенсации. Пункт 8 ст. 56.11 Земельного кодекса РФ обязывает правообладателя самостоятельно вести расчеты с лицами, чьи права прекращены. Арендаторы не входят в круг участников правоотношений по изъятию: деньги получает собственник, и только он платит третьим лицам. Арендатор не может заявить самостоятельное требование к государственному органу.

Суды подчёркивают связь между суммой компенсации собственнику и выплатой арендатору. В постановлении от 18.03.2025 по делу N А40-187760/2024 Девятый арбитражный апелляционный суд отказал арендатору в возмещении убытков. Суд указал, что назначенная судом сумма компенсации собственнику не содержала в себе средств, которые подлежали бы выплате арендатору. Экспертиза также подтвердила, что в договорах аренды отсутствовали обязательства арендодателя по выплате убытков из-за расторжения договора.

Чтобы защита работала, арендатор должен активировать свои права на этапе определения размера возмещения. Если дело дошло до суда, необходимо просить о привлечении к участию третьим лицом и ходатайствовать о постановке перед экспертом конкретных вопросов. Речь идет о расходах на переезд, услуг риелтора, упущенной выгоде и рыночной стоимости права аренды. Эти убытки нужно привязать к прекращению конкретного договора.

Если арендатор молчит, его убытки часто «теряются» в процессе. Но если собственник не платит компенсацию, размер которой уже установлен экспертизой, арендатор вправе подать самостоятельный иск о принудительном взыскании. Это подтверждает позиция Арбитражного суда Московского округа в постановлении от 17.03.2025 по делу N А40-43650/2024.

Защита арендатора не автоматическая. Она требует своевременного заявления о правах, доказательства добросовестности и точного обоснования размера убытков. Без активного участия в оценке и суде шансы на получение денег близки к нулю.

Рекомендации

• Проверить договор аренды на наличие условий о компенсации при изъятии объекта для госнужд.
• При начале процедуры изъятия направить заявление о привлечении к делу в качестве третьего лица.
• Подготовить и направить вопросы судебному оценщику о размере убытков (переезд, упущенная выгода, рыночная стоимость права аренды).