Выкуп участка под зданием больше не блокируют планы из генплана

С 01.03.2026 Федеральным законом от 31.07.2025 № 295-ФЗ изменена редакция пункта 17 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ. Норма определяет одно из оснований, по которому власти могут отказать в предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов. Раньше этот пункт создавал существенные проблемы для собственников объектов недвижимости, расположенных на публичных землях.

По старой редакции отказа хватало, если в документах территориального планирования — генеральном плане муниципального образования или схеме территориального планирования региона — был схематично изображен планируемый объект федерального, регионального или местного значения. При этом точность таких изображений оставляла желать лучшего. Конкретные границы зон размещения объектов устанавливаются только проектом планировки территории, согласно пп. «в» п. 1 ч. 3 ст. 42 Градостроительного кодекса РФ.

Раздел земли для выделения обремененной части также был невозможен из-за неопределенности границ. Верховный Суд подтверждал правомерность таких отказов. В пункте 19 Обзора судебной практики ВС РФ N 4 (2017) указано, что отказ законен, если участок входит в границы планируемого размещения объектов транспорта или дорог.

Новая редакция пункта 17 ст. 39.16 ЗК РФ сужает круг документов, на которые можно ссылаться при отказе. Теперь отказ допустим, только если земельный участок предназначен для размещения публичных объектов в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории, то есть с проектом планировки территории. Генеральные планы и схемы территориального планирования больше не могут служить основанием для отказа.

Второе изменение касается категории заявителей. Закон добавляет исключение: право на выкуп сохраняется за правообладателями расположенных на участке зданий, сооружений и помещений в них, собственниками объектов незавершенного строительства, а также лицами, которым участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования. Это значит, что даже если проект планировки территории утвержден и предусматривает строительство дороги или другой публичной инфраструктуры, собственник существующего здания может купить землю для его эксплуатации.

Для практики это устраняет долгосрочную правовую неопределенность. Если на участок наложена «красная линия» будущей дороги в генеральном плане, но проект планировки территории не утвержден, отказ в выкупе по пункту 17 ст. 39.16 ЗК РФ теперь незаконен. Если проект планировки утверждён, собственник здания всё равно вправе требовать выкуп участка.

Поправки делают процедуру выкупа более предсказуемой и защищают интересы тех, кто владеет объектами недвижимости на публичных землях. Прежний барьер, когда плановые документы блокировали сделку на годы, устранён.