Риски при покупке актива банкрота на торгах

Основание для отмены торгов закреплено в ст. 449 ГК РФ. Суд может признать процедуру недействительной, если нарушения повлияли на цену или круг участников. Пленум ВС в п. 71 Постановления от 17.11.2015 № 50 уточнил, что перечень таких нарушений открытый.

В деле № А65-3519/2020 управляющий выставлял объект как квартиру, хотя истец настаивал, что помещение нежилое. ВС в конце прошлого года разъяснил: сообщение должно содержать достоверные параметры. Если объект по факту — нежилое, круг участников и цена были бы иными. Суд отменил выводы о предпринимательском риске покупателя и направил дело на пересмотр в суд Татарстана, где торги отменили.

Отмена торгов влечет недействительность договора и двустороннюю реституцию по ст. 167 ГК. Возврат денег покупателю не гарантирован: средства могут уже распределить между кредиторами.

Острый вопрос — преимущественное право. Оно принадлежит участникам долевой собственности (ст. 250 ГК), супругам (ст. 253 ГК), собственникам зданий на землю (ст. 35 ЗК РФ), акционерам и учредителям ООО (ст. 7 закона об АО, ст. 21 закона об ООО). КС в Постановлении от 16.05.2023 № 23-П указал на неопределенность п. 1 ст. 250 ГК при торгах в банкротстве. Срок исковой давности течет с момента, когда человек узнал о нарушении.

Второй пласт рисков связан с обременениями. Открытие конкурсного производства снимает аресты по гражданским делам (п. 1 ст. 126 закона «О банкротстве»), но не по уголовным (ст. 115 УПК РФ). Ограничения использования имущества могут действовать неопределенное время.

Также проверяйте права аренды (ст. 617 ГК) и право проживания (ст. 19 закона «О введении в действие ЖК РФ»). Встречаются объекты с перепланировкой или техническими неисправностями. Долги по капитальному ремонту (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ) переходят новому собственнику. В коммерческой недвижимости рискуют неисполненными предписаниями МЧС, устранение которых ляжет на покупателя.

Для снижения рисков потребуется детальный анализ документов, осмотр объекта и запрос в реестры. Покупка актива в банкротстве — инвестиция с повышенным риском. Чем выше потенциальная доходность, тем тщательнее должен быть юридический и коммерческий анализ.

Рекомендации

• Проверить извещение на достоверность параметров объекта (жилой/нежилой, площадь, назначение).
• Изучить государственные реестры на наличие арестов по уголовным делам, обременений, прав аренды и проживания.
• Выявить третьих лиц с преимущественным правом (соседи по доле, супруги, сособственники земли, акционеры).