ВС РФ: регистрация прав на подвал не отменяет общую собственность

Запись в ЕГРН не всегда отражает реальное положение вещей. Бывает, что право на объект числится за одним лицом, хотя закон относит его к общей долевой собственности или считает частью другого имущества. В таких ситуациях закон разрешает заявить иск о признании права собственности отсутствующим.

Важно понимать: признание права отсутствующим само по себе не возвращает имущество и не устраняет физические препятствия. Судебное решение становится основанием для корректировки реестра, но восстановление владения или доступов — отдельный вопрос (пп. 52–53 Постановления № 10/22). Истец обязан доказать, что именно устранение чужой записи в ЕГРН восстановит его нарушенное право.

Последнее касается споров о подвалах и технических помещениях. ВС РФ в Определении СКЭС (Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда) от 25.07.2025 № 305-ЭС25-2385 (дело № А40-88564/2023) позволило признать отсутствующим право муниципального образования на технический подвал, обслуживающий дом.

В этом деле ключевую роль сыграла квалификация помещения. Экспертиза установила, что объект служил для размещения инженерных систем нескольких помещений, не имел самостоятельного назначения и не пригоден для самостоятельного использования. Суд указал, что общедомовое назначение нужно подтверждать, а не повторным признанием права общей собственности. Достаточно устранить нарушение, признав чужое право отсутствующим. При этом обращаться в суд может один собственник помещения без согласия остальных (Определение от 25.07.2025).

Кто будет ответчиком? Лицо, за которым зарегистрировано оспариваемое право. Росреестр не является надлежащим ответчиком, но может участвовать в деле третьим лицом. При этом судебный акт обязателен для регистратора вне зависимости от его участия в процессе (п. 53 Постановления № 10/22). Нельзя подменять спор с правообладателем оспариванием регистрационных действий: в таком порядке вопрос о праве на недвижимость не решается (п. 56 Постановления № 10/22).

Доказывание в таких делах строится так: истец подтверждает наличие записи, свое нарушенное право и обстоятельства, исключающие право ответчика. Нельзя требовать от ответчика доказывать достоверность реестра и всю цепочку перехода права к нему (определение СКГД ВС РФ от 08.08.2017 по делу № 5-КГ17-115). В спорах об общем имуществе МКД (многоквартирный дом) суд исследует исходное назначение, технические характеристики и фактический порядок использования (ст. 290 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Исковая давность здесь не отменяется названием иска. Общий срок (ст. 196 ГК РФ) применяется, но сама по себе запись в ЕГРН не является моментом, когда истец узнал о нарушении (п. 57 Постановления № 10/22). В деле о техническом подвале (Определение от 25.07.2025) решающим стало постоянное использование объекта для обслуживания коммуникаций: помещение не выбывало из владения собственников, поэтому возражение о пропуске срока отклонили.

Рекомендации

• Проверить техническую документацию на общедомовое помещение и подтвердить его вспомогательное назначение
• Установить фактический порядок доступа и использования объекта для оценки исковой давности
• Изучить основание регистрации права ответчика в ЕГРН перед подачей иска о признании права отсутствующим